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Actualité du 15 Decembre 1995

Prêt à Taux zéro


Le prêt à taux zéro réveillera-t-il le marché immobilier ?
Le 1er octobre dernier, la création par le gouvernement d'un crédit à 0% prévu pour les ménages qui ne gagnent pas plus de 4 fois le Smic a suscité tous les espoirs des promoteurs et des banquiers. 2 mois après, les professionnels déchantent. 10 mille demandes attendent acceptation. Elles émanent surtout des réseaux à vocation sociale comme le Crédit foncier et Crédit immobilier ou à implantation régionale avec le Crédit mutuel et Crédit agricole. Les réseaux généralistes ont moins de succès, avec une centaine de dossiers seulement à leur actif. Quant aux caisses d'épargne, elles préfèrent réserver leur réponse jusqu'à ce que l'Etat précise les textes.

Car les modalités d'application de la loi ne sont pas encore arrêtées. La convention entre l'Etat et le Fonds de garantie à l'accession sociale (FGAS) est en souffrance jusqu'au 24 décembre, ce qui contraint les banques à faire patienter leurs clients ou à procéder à une avance de trésorerie jusqu'en 1996.

Les candidats à l'acquisition doivent s'attendre à d'autres désillusions. Le taux moyen des dossiers acceptés (prêt à taux zéro plus prêt complémentaire) est en effet de 7,95% hors assurances. Ni plus ni moins que les conditions offertes aux ménages disposant d'un apport personnel de 30% et ne pouvant prétendre au taux zéro.

Par ailleurs, les dernières modalités d'application du texte, publiées dans une circulaire du 24 novembre, apportent des détails plus ou moins restrictifs: un certificat de grossesse peut être pris en compte pour la composition du ménage, mais un étudiant rattaché deux ans plus tôt au foyer fiscal de ses parents est exclu du dispositif. Le prêt est accordé à des personnes physiques, mais pas à des sociétés civiles immobilières. Il ne peut être utilisé pour acheter en viager.

Le prêt à taux zéro sert surtout à acquérir un logement neuf. L'achat sur plan impose certaines précautions, notamment en ce qui concerne l'environnement et la qualité de construction de l'immeuble, l'exposition, le dégagement, parfois difficile à discerner avec précision sur maquette. En signant le contrat préliminaire, le vendeur s'engage sur la surface habitable, les pièces et dépendances, le prix - définitif ou révisable - la durée des travaux et la date de conclusion de la vente. En contrepartie, le réservataire verse un dépôt de garantie, limité par la loi à 5% du prix, si la vente est prévue dans un délai de moins d'un an.

Quelques mois plus tard, devant notaire, l'acte de vente précisera l'échelonnement des paiements plafonnés par la loi, les clauses spécifiques, la description du bien, la nature de la garantie d'achèvement fournie par le vendeur ainsi que le contenu du règlement de copropriété remis lors de la signature.

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