simulation de rachat de crédit
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Actualité du 03 Juillet 1998

Renégocier un prêt immobilier


Les taux d'intérêt ont beaucoup baissé. Il serait donc dommage de payer son logement trop cher.

Plus de 44 milliards de francs de prêts immobiliers ont déjà été renégociés en 1997. Et l'on estime d'ores et déjà à 20,25 milliards de francs le montant auquel pourrait s'élever la renégociation d'emprunts au cours de cette année.

Marc Y. avait ainsi pris en 1994 un crédit de 530 000 Francs, à 8,95% sur 15 ans, qu'il a racheté au début de cette année avec un nouvel emprunt à 6%, souscrit auprès d'une banque concurrente. Résultat: ses mensualités ont dégringolé de 5 540 à 5 082 F (assurance comprise) et il va faire, sur les dix années restantes de remboursement, une économie de 59 000 F, tous frais déduits. S'il avait eu l'aisance financière requise, il aurait pu opter pour une autre solution, globalement plus avantageuse encore: réduire la durée de son amortissement de treize mois en conservant des mensualités de même montant. Il aurait alors économisé 78 000 F!
C'est au cours des premières années de remboursement que l'emprunteur a le plus intérêt à racheter son crédit au nouveau taux du marché. A l'inverse, l'opération est peu avantageuse dès que l'on aborde les 5 ou 6 dernières années précédant la clôture de l'emprunt.

De même, lorsque la durée de l'amortissement est supérieure à 15 ans, un seul point d'écart sur le taux suffit pour donner à la renégociation un véritable attrait financier. Mais, attention, à dix ans de la fin de la créance, il faut généralement une différence de deux points au moins entre les taux de l'ancien et du nouveau prêt.

De fait, le rachat de crédit immobilier est d'autant plus profitable que le capital restant est élevé, car le coût de l'opération est lourd.

En effet, le remboursement anticipé d'un emprunt est généralement assorti d'une pénalité de 3% sur le capital restant dû, à laquelle s'ajoutent, s'il y a eu hypothèque, des frais de mainlevée (1% du capital emprunté). Il est possible d'intégrer ces sommes dans le montant du nouveau crédit, mais elles seront alors soumises à intérêts. Il faut aussi compter les coûts d'ouverture du nouvel emprunt: des frais de dossier (1% en général du capital emprunté) plus une hypothèque de 2 à 3% de ce même montant ou une garantie. Le nouveau banquier, s'il juge le dossier financièrement intéressant, peut revoir en partie ces frais annexes à la baisse, mais ils grèvent néanmoins le gain réalisé de 20 à 40%. Dans l'exemple cité ci-dessus, ils se montent à plus de 30 000 F.

Mais on peut aussi tenter d'obtenir le réaménagement de son taux auprès de l'établissement qui a vendu le prêt initial. Pour éviter le surendettement de certains emprunteurs, ou pour conserver de bons clients sollicités par la concurrence, les établissements financiers ont ainsi, en 1997, renégocié les taux de leurs propres crédits, pour un montant de 38 milliards de francs, selon Michel Mouillart, rapporteur de l'Observatoire de l'endettement.

Le prêteur initial concède des taux plutôt situés en haut de la fourchette, ou calculés un ou deux points seulement au-dessous de l'ancien taux, et donc moins alléchants que chez ses concurrents. En retour, la procédure, un simple avenant au contrat de départ, ne revient qu'à quelques milliers de francs. Dès lors, même pour un point de différence sur le taux, la renégociation devient intéressante.

Autre intérêt à réaménager son emprunt d'origine: les contrats d'assurance et leurs garanties restent les mêmes. Ce qui, en cas de problèmes de santé récents ou d'emploi menacé, n'est pas négligeable.


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