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Actualité du 07 Avril 2010

Renégocier son prêt immobilier


Solder un "vieux" prêt à 6% contre un "nouveau" à 4% ? Les emprunteurs de la fin des années 1990 peuvent avoir intérêt à y réfléchir. L'opération est tentante, mais plusieurs éléments sont à prendre en compte avant de renégocier un prêt immobilier.

Les frais à prévoir

- La charge la plus apparente est la pénalité de remboursement anticipé de 3%. S'il vous reste, par exemple, 46.000 € à rembourser à votre banque et que vous souhaitiez changer de crédit immobilier, il vous faudra, normalement, lui verser 1.400 € d'indemnité pour avoir le droit de ne pas mener votre prêt à son échéance normale. Cette pénalité prévue par la loi peut avoir été supprimée à l'origine (parce que vous l'aviez négociée avec votre banquier ou parce que vous aviez pris un type de prêt n'en comportant pas). Certains établissements bancaires acceptent, également, par la suite, de la diminuer, mais rarement quand on les quitte!

- Autres charges importantes : les garanties prises par les banques (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, cautionnement d'un organisme spécialisé). Elles ont un coût non négligeable (environ 1,5% à 3% du montant du prêt). D'autant que, s'il s'agit d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers, il faudra compter les frais d'une main levée (ajoutez, encore, 1 à 2% de frais) et pire "repayer", à nouveau, des frais pour les garanties prises sur le nouveau prêt immobilier. Quand c'est possible (en fonction du montant du prêt, notamment), la solution consiste à faire un transfert des garanties d'un prêt sur l'autre, mais il y a, cependant, des frais.

- Pensez, aussi, à comparer le coût des frais annexes du nouveau prêt qui vous est proposé : frais de dossier, d'assurance décès invalidité rendue obligatoire par la pratique, d'assurance perte d'emploi, souvent exigée. Ces frais peuvent passer un taux affiché à 6%, hors assurances, à 6,90% en taux réel.

Notre conseil : Pour envisager de renégocier un prêt immobilier l'écart de taux entre les deux prêts immobiliers doit être significatif (au moins 2 points d'écart) et le montant restant à rembourser important. Autrement dit, quand on a emprunté 120.000 €, on ne change pas de prêt s'il ne reste que quelques dizaines de milliers d'euros à rembourser.

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